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Saisie immobilière et antériorité du bail d’habitation : preuve par tout moyen

Civil - Procédure civile et voies d'exécution
04/02/2019
Le 10 janvier 2019, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation rappelle aux juges du fond qu’un bail établi en amont d’une procédure de saisie immobilière constitue la preuve de son antériorité.
La Cour de cassation applique ici les dispositions de l’article L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution selon lequel : « Les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen. »
 
En l’espèce, un commandement de payer valant saisie immobilière est signifié à M. C et Mme D le 21 décembre 2012. Ce commandement vise un bien donné en location aux époux X.
Mme Z, déclarée adjudicataire du bien saisi, souhaite faire déclarer inopposable le bail consenti aux locataires et ordonner leur expulsion. En premier instance, il est fait droit à sa demande. Les époux X interjettent alors appel de la décision rendue et sont déboutés. Leur expulsion est ordonnée par la cour d’appel.
 
Les juges du fond considèrent qu’en l’espèce, la preuve de l’antériorité du bail n’est pas rapportée par les locataires. En effet, bien que des avis d’imposition, des factures d’électricité, une attestation d’assurance et des quittances de loyers attestent de l’occupation des lieux, cela ne justifie pas de l’existence d’un bail signé antérieurement à la signification du commandement de payer valant saisie. Ainsi, ces différents éléments « ne permettent pas de donner date certaine au bail ». Les époux X se pourvoient alors en cassation.
 
La Cour de cassation casse et annule dans toutes ses dispositions l’arrêt d’appel au visa de l’article L. 321-4 du Code des procédures civiles d’exécution. Elle relève que le bail a été signé par les parties le 5 novembre 2010, soit antérieurement à la signification du commandement délivré le 21 décembre 2012.
 
La Haute juridiction applique donc l’article précité et considère ainsi que l’existence d’un bail daté constitue en elle-même une preuve de son antériorité à la procédure de saisie immobilière initiée le 21 décembre 2012. Et ce, sans qu’il soit nécessaire que les éléments de preuve fournis confèrent en sus date certaine au bail.
Source : Actualités du droit