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Encadrement de l’évolution de certains loyers

Civil - Immobilier

02/07/2018

Un décret du 28 juin dernier détermine l’évolution possible de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail.

L’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.) prévoit, pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel, la fixation d’un montant maximum d’évolution des loyers d’un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail.
Le décret apporte des précisions sur cette évolution et abroge le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (JO 29 juill.).

Relocation (logements vacants)
Le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision du loyer n’était intervenue au cours des douze derniers mois précédant la relocation, le loyer du précédent locataire peut être révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location).

Néanmoins, le loyer peut être réévalué :
- lorsque le bailleur a réalisé des travaux de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 6 ; sous conditions : v. D. n° 2018-549, 28 juin 2018, art. 7) ;
- lorsque le dernier loyer était manifestement sous-évalué ;
- en cas de travaux, effectués depuis moins de six mois, d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer (réévaluation libre ; sous conditions : v. D. n° 2018-549, 28 juin 2018, art. 7).

Renouvellement du bail
Dans ce cas, la plus élevée de deux nouvelles limites ne peut être dépassée :
- la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer appliqué avant le renouvellement ;
- une majoration annuelle du loyer égale à 15 % du coût réel des travaux effectués par le bailleur (sous conditions : v. D. n° 2018-549, 28 juin 2018, art. 7).

À noter que lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée (D. n° 2018-549, 28 juin 2018, art. 8).

Par ailleurs, le décret prévoit que les modalités de cet encadrement de l’évolution des loyers soient adaptées aux cas dans lesquels le préfet aurait arrêté un loyer de référence en application du I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989.

28 agglomérations sont concernées : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La teste de Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Les dispositions du nouveau texte s’appliquent aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1^er août 2018 au 31 juillet 2019.

Source : Actualités du droit